Los remates inmobiliarios o remates hipotecarios es resultado de algún conflicto legal entre un banco y un deudor, entre dos particulares, por controversia de arrendamiento, un juicio mercantil (por mencionar algunos casos) y cuya resolución depende de la venta forzosa de un inmueble o la liquidación de una deuda.
Nosotros clasificamos los remates inmobiliarios en tres categorías para su mejor comprensión. De esta manera también podemos determinar la conveniencia de ciertos factores respecto de los objetivos del comprador.
Cesiones de derechos litigiosos. Cuando hablamos de comprar la cesión de derechos en un juicio hipotecario, estamos adquiriendo la deuda. Es decir, el banco deja de ser el acreedor, y nosotros tomamos su lugar. Los intereses y el saldo original son nuevas prestaciones que el deudor debe cubrir en favor nuestro, ya sea por el pago líquido o por la venta de un inmueble anteriormente determinado como garantía del contrato celebrado para un
crédito hipotecario. Esta adquisición debe realizarse ante notario público y desde luego, la institución bancaria o recuperadora correspondiente.
Remates Judiciales. Un remate judicial es una subasta pública ordenada desde un juzgado civil de un inmueble producto del juicio correspondiente. Cuando un inversionista decide participar en esta subasta, debe cubrir el
costo de un billete de depósito antes de la fecha, lugar y hora determinadas para la celebración del evento. Cabe mencionar que aquí participamos como postores, terceros interesados en la propiedad sin ninguna participación en el conflicto que originó la venta forzosa. Durante la subasta, los postores podrán ofrecer mediante pujas, y la mejor
oferta determinará quién ha conseguido hacerse del remate. Una vez que somos ganadores de una subasta judicial, nos corresponde terminar los trámites de adjudicación, escrituración, desalojo de los ocupantes anteriores y la posesión del inmueble. Con todo, el ahorro es mayor al 35% respecto al precio ofrecido en compraventa tradicional. Es importante tener en cuenta que estos remates se realizan ante notario y con el propio juzgado, por lo que no existen más anticipos que el costo del BIDE (billete de depósito en BANSEFI, actualmente Banco del Bienestar).
Propiedades adjudicadas. Como su nombre lo indica, aquí estamos comprando una propiedad que el banco ya ha adjudicado. En este caso, el margen de ganancia común es del 15% respecto al valor del avalúo. Existen algunas variaciones respecto al estatus legal de estas compras. Tales son:
- Sin escritura y sin posesión. Nos tocará terminar el proceso legal, tramitar la escrituración, lograr el desalojo y así obtener la posesión del inmueble.
- Sin escritura y con posesión. En ocasiones, el banco ya ha logrado la posesión del inmueble, que ya se puede habitar, y nos corresponderá tramitar la escrituración.
- Con escritura y sin posesión. Aquí nos tocará realizar el lanzamiento (desahucio) y lograr la posesión.
- Con escritura y con posesión. En este caso es compraventa directa, con una pequeña ganancia.
En todos los casos, debemos tener en cuenta que el desarrollo legal no tiene tiempos establecidos de entrega o resolución. Esto se debe a diversos factores, como los recursos que un deudor pueda interponer para entorpecer
el juicio, o cuestiones meramente burocráticas, e incluso, si el abogado encargado no es especialista en el tema de remates, quizá sus trámites no sean correctos o no sepa cómo conducir el litigio.
Además, destacamos que no es posible obtener remates inmobiliarios con créditos, salvo casos muy especiales.