Conoce lo básico sobre cómo funcionan los remates bancarios (Nivel 1 de aprendizaje)
Existen diversas maneras de comprar propiedades en México. Es decir, hay varias opciones que una persona tiene para hacerlo. Una forma de adquirir inmuebles por debajo de su valor en el mercado es mediante los remates bancarios.
¿Qué es un remate bancario?
Es la posibilidad de conseguir un bien raíz más barato, mismo que fue puesto como garantía de pago al momento de que alguien solicitó un préstamo con una institución bancaria o financiera. A este acto se le conoce como préstamo con garantía hipotecaria.
La propiedad termina rematada cuando el deudor deja de cumplir con sus pagos, toda vez que ha transcurrido un proceso legal para hacer valer la hipoteca.
¿Cómo es el proceso legal?
Los juicios de los remates bancarios transcurren de la siguiente forma:
Todo este recorrido sucede dentro de un juzgado civil y se documenta en un EXPEDIENTE JUDICIAL, mismo que es indispensable revisar antes de comprar remates bancarios.
Paso 1: El banco acude ante las autoridades para entablar una demanda. En ella, pide el apoyo a un juez para reclamar el pago de la deuda.
Paso 2: El emplazamiento o aviso de la demanda es la notificación que emite el juzgado hacia el demandado.
Paso 3: Ambas partes tienen derecho a presentar pruebas que acrediten sus afirmaciones.
Paso 4: El juez determina el resultado del juicio en favor o en contra del demandado.
Paso 5: Se determina cuál es el monto a pagar o la consecuencia de no hacerlo.
Paso 6: El inmueble puesto en garantía hipotecaria se venderá de manera forzosa con la finalidad de cubrir el monto de la deuda.
Hasta este punto, si el deudor tuviera la manera de pagar, puede hacerlo. Posteriormente, ya no tendrá esa posibilidad.
Paso 7: Luego de una subasta judicial y dependiendo de lo sucedido en el paso 6, se designan los derechos sobre el inmueble a un nuevo propietario.
Paso 8: El juzgado ordena la entrega del inmueble al nuevo propietario.
Paso 9: El nuevo dueño debe firmar nuevas escrituras ante un notario público.
Clasificación de los remates bancarios
Existen 3 tipos de remates bancarios, que se catalogan según la etapa legal donde se encuentran, la forma de adquirirlos y el producto que se compra. Con base en estos criterios, es más fácil tomar una decisión.
- Remates bancarios litigiosos. Estos negocios se compran entre la primera y la quinta etapa de un proceso legal por medio de cesiones de derechos litigiosos, mismas que se firman ante notario público. En estos remates no adquirimos la propiedad, sino el juicio y la garantía de pago (o sea, sustituimos a la institución de crédito como acreedor). Para lograr quedarnos con el inmueble, debemos llevar el juicio hasta el paso 6 y solicitar la adjudicación. No puedes ver el inmueble por dentro.
- Remates bancarios adjudicados. Se pueden comprar en los pasos 7 y 8 del proceso por medio de cesiones de derechos adjudicatarios. También se celebran ante notario público. Aquí compramos los derechos para escriturar y poseer el inmueble, por lo que restan dos etapas para disponer del mismo. No podrás ver el inmueble por dentro sino hasta que termines el juicio.
- Compraventa de propiedades de los bancos. Son remates que ya no tienen ningún pendiente legal. Se adquieren mediante contratos de compraventa y puedes revisarlos por dentro. Su precio no es tan bajo como en los dos tipos anteriores.
¿Cómo se fija el precio de los remates bancarios?
En el caso de los remates bancarios litigiosos se realiza una propuesta de compra. Esto quiere decir que ofreceremos al banco un monto menor al valor del adeudo.
Ejemplo: Si el precio del inmueble es $1,000,000 y el adeudo es de $500,000, bien podemos realizar una propuesta de compra por $350,000.
No debemos ofrecer por encima del valor de la deuda, ya que corremos el riesgo de que el demandado logre pagar y tengamos pérdidas.
Con remates adjudicados y compraventas, los bancos realizan avalúos para fijar el costo máximo de la propiedad. Lo usual es que nos permitirán ofrecer entre 65% y 85% de su valor real, aunque hay casos y circunstancias especiales donde se puede ir por un precio aún menor.
¿Cuáles son los gastos adicionales de los remates bancarios?
Hay ciertos gastos que aplican para todos los tipos de remates y otros no se consideran en las cesiones de derechos litigiosos. Dicho lo anterior, lo siguientes son los gastos a tener en cuenta:
- Honorarios de abogados
- Honorarios del notario al firmar la cesión de derechos y al escriturar
- Gastos de escrituración y pago de impuestos
- Deudas pendientes de servicios de agua, predial y mantenimiento
- Gastos del juicio
- Gastos de remodelación
- Lanzamiento (desalojo)
¿Quién puede comprar remates bancarios?
Cualquier persona que cuente con la posibilidad de pagar una cesión de contado, disposición por aprender del negocio y entienda la necesidad de recibir asesoría especializada, puede comprar un remate bancario.
Antes de invertir, considera estos puntos
- Busca el apoyo de los expertos. Lo ideal es contar con un equipo completo que incluya abogados, contador, proyectistas, etc. O bien, asesorarse con despachos legales con experiencia en remates
- No pagues anticipos. En los remates bancarios no se dan enganches ni anticipos a personas físicas. Los pagos se realizan a los bancos o las autoridades correspondientes
- Debes consultar los precios de la zona de tu interés para saber si el remate que quieres comprar será conveniente. Si quieres conocer aspectos muy particulares en ese aspecto, la recomendación es Avaclick (aplicación de costo)
- Tus asesores deberán investigar la propiedad, al deudor, el estado de la hipoteca. También es importante que investigues a quién decides confiar tu representación legal
- Considera todos los gastos que realizarás. En promedio, es un 30% extra sobre el precio de la cesión para gastos de lanzamiento, escrituración, asesoría, etc.
¿Dónde encuentro ofertas de remates bancarios?
Más del 95% de las ofertas de remate anunciadas en sitios de anuncios clasificados son fraudulentas. Estas páginas carecen de controles o filtros para garantizar la seguridad de lo que ofrecen sus anunciantes.
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Desventajas de los remates bancarios
Algunas de las desventajas que identificamos con remates bancarios son las siguientes:
- No puedes acceder al inmueble antes de la adjudicación y toma de posesión del mismo.
- Por la misma razón no puedes saber con certeza el estado de la propiedad. Por ello es muy útil contemplar gastos de remodelación.
- Si el factor tiempo es muy importante a la hora de invertir, debes saber que los remates no tienes tiempo determinado. Tendrás que ser paciente para conducir de buena manera el negocio.
La presente es una guía inicial para los interesados en remates bancarios. Si quieres aprender más sobre inversiones con remates y bienes raíces, entra en https://linktr.ee/rematesmaison