En el presente artículo, te daré un panorama sobre este negocio. Para ello, responderé algunas preguntas muy frecuentes y describiré los principales aspectos que debes considerar.
¿Es buena opción una casa en remate?
Actualmente, las propiedades en México son muy costosas, sobre todo en las zonas más seguras o prestigiosas de las ciudades.
Los remates inmobiliarios son una gran opción para adquirir un inmueble con un costo menor al mercado tradicional de bienes raíces, siempre y cuando existan ciertas condiciones para que sean viables (revisión de documentos, consulta en el Registro Público y análisis de mercado). Es importante revisar este tema para que sea de conocimiento público, así como mitigar el riesgo de posibles fraudes (ya que un estafador anunciará una vivienda en un precio ridículamente bajo para captar incautos). ¡Conoce nuestras claves para invertir en remates!
¿Cuál es el propósito de adquirir un remate?
Los dos grandes motivos para comprar un remate son habitar o invertir. Debes tener muy claro tu objetivo.
¿Cuánto tarda la entrega del inmueble?
No existen plazos fijos para poseer un inmueble rematado. Ya que se trata de propiedades en una disputa legal, hay diversos factores que inciden en el tiempo para la resolución favorable del mismo. Dichos periodos no están establecidos en las leyes vigentes, por lo que no se puede afirmar un plazo específico de entrega.
Si tienes prisa por adquirir un inmueble, no lo encontrarás barato, y viceversa. Te aconsejo establecer tus prioridades, y si te urge habitar un nuevo hogar, los remates no cumplen con este cometido. En cambio, invertir tiempo para obtener los beneficios del mercado te abrirá muchas posibilidades a mediano plazo.
¿Tienes un plan de inversión?
Las inversiones consisten en comprar productos o servicios que más adelante nos ofrecerán una ganancia. Para lograr nuestras metas, necesitamos una planeación acerca de cómo y en qué invertir. Luego qué hacer con las ganancias obtenidas, además de conocer y asumir estrategias para afrontar los gastos. Parte de ello son las claves para invertir en remates.
¿Cómo se origina un remate?
Cuando una persona pide un préstamo para comprar una casa y la ofrece como garantía, esta será puesta en venta forzosa si no cumple con sus obligaciones. Es decir, el banco puede acudir a un juzgado a demandar para recuperar el dinero prestado más intereses; si ello ocurriera y no liquida su adeudo, se lanza a venta el inmueble puesto como garantía, a un precio castigado, con la finalidad de pagar el adeudo correspondiente.
Durante este proceso se pueden derivar distintos negocios, mismos que describiré a continuación.
Tipos de remate
En el momento de que un deudor incumple con sus pagos, el banco recurre a una autoridad judicial para reclamar el pago conforme a los procedimientos legales correspondientes. Es así que comienza un juicio, el cual dividiremos en 9 momentos para facilitar su comprensión.
Los primeros 5 son:
- Demanda
- Emplazamiento (la forma en que se notifica al demandado sobre el proceso en su contra)
- Desahogo de pruebas
- Sentencia definitiva
- Ejecución de sentencia
En cualquiera de estas etapas, podemos acercarnos a los bancos y recuperadoras para comprarle los derechos del contrato hipotecario y los derechos para cobrar la deuda. El producto que compramos es una CESIÓN DE DERECHOS LITIGIOSOS, misma que se realiza ante un notario público.
El paso 6 del juicio es una subasta pública del inmueble puesto en garantía, en la que podemos acudir como terceros interesados en la propiedad. A este tipo de remate los hemos denominado REMATES JUDICIALES, ya que se realizan dentro de los juzgados civiles. Para participar en la subasta, tenemos que comprar un Billete de Depósito ante BANSEFI (BANBIEN). Aquí adquirimos el derecho de propietarios y posteriormente poseer la casa, departamento, terreno, etc.
Por último, restan tres pasos más:
- Adjudicación
- Escrituración
- Lanzamiento (desalojo)
Si después de la subasta judicial el banco se hace dueño de los derechos sobre el inmueble, puede poner a la venta los DERECHOS ADJUDICATARIOS, mediante contratos de compra-venta o cesiones de derechos adjudicatarios. Estos mismos derechos se le pueden comprar al postor que haya ganado una audiencia de remate judicial.
CLAVES DE UN NEGOCIO DE REMATE INMOBILIARIO
A continuación, te doy las claves que debes analizar con detenimiento una oferta genuina de remate.
- Ya que los remates nos permiten obtener ganancias, tenemos que declarar impuestos. Éstos se pagan tanto en la escrituración como en una operación de venta, al momento de cobrar. Con ayuda de un asesor fiscal, puedes analizar la conveniencia de comprar a tu nombre o a través de una persona moral.
- Los remates no se pueden ver por dentro. La referencia que tenemos respecto de las características del inmueble es un avalúo judicial o en la escritura.
- Tanto los derechos litigiosos como los adjudicados se compran directamente a las instituciones bancarias y se pagan de contado. Sólo en las subastas judiciales se participa con un Billete de Depósito, que cuesta el 10% del precio del inmueble en la subasta. Esto será a tu nombre y con un depósito al BANSEFI (ahora BANBIEN). En caso de no ganar el remate judicial, el monto del Billete es devuelto al postor que se cobra de nuevo en BANSEFI (BANBIEN).
- Hay que considerar gastos adicionales al remate. Algunos son la escrituración, remodelación, gastos del juicio, adeudos como predial, mantenimiento o agua, servicios legales y contables, etc.
- Conviene conocer el comportamiento del mercado en la zona que se pretende invertir para determinar si un precio es conveniente o no.
- Es muy importante contar con un equipo integral que te acompañe durante el negocio y te ayude a tomar ventajas, a ahorrar dinero, avanzar en el proceso y hacerlo de manera segura en todo momento.
- Debes comprender que se trata de un juicio, por lo que hay situaciones y tiempos que “rompen” el desarrollo esperado, por lo que es importante que tengas paciencia y no te desmotives por imprevistos. La resiliencia será una gran cualidad si decides invertir.
Con estas claves para invertir en remates, tu experiencia de será muy satisfactoria
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Espero que este artículo haya arrojado luz en tu búsqueda de información del negocio de remates.
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Las listas de remates judiciales se encuentran aquí.