Hace unos días leí un artículo muy importante. Fue publicado por la CONDUSEF en noviembre de 2021, se titula “¿Ya conoces acerca de los remates bancarios?, cuyo enlace encontrarás al final de este texto.
En este documento, CONDUSEF se pronuncia en favor de los remates, lo que da mucha certidumbre al negocio y otorga confianza al inversionista. Sin embargo, considero importante comentar acerca del mismo, con la finalidad de complementar la información allí contenida.
Para este fin, añadiré mis comentarios de cada tema según aparecen en el artículo, pero antes responderé a la pregunta crucial: ¿Qué es un remate?
No todas las personas tienen la capacidad económica para adquirir un inmueble al contado. Por ello, algunos recurren a préstamos bancarios, toda vez que han cumplido ciertos requisitos. El banco someterá un inmueble a gravamen, lo que conocemos como hipoteca, que no es más que una garantía de pago.
Si un deudor deja de pagar el crédito, la institución tiene derecho de reclamar mediante una demanda ante las autoridades. De tal manera, la propiedad hipotecada forma parte de una disputa legal. Este proceso lleva un orden y lineamientos, pues el banco no puede simplemente arrebatar con violencia una propiedad.
Durante el proceso, el juez determinará un fallo en favor o en contra del banco o financiera. Si éste resulta favorable, la propiedad hipotecada es vendida de manera forzosa en una subasta pública. Ya sea el banco o un tercer interesado puede adquirir los derechos de escriturar y poseer el inmueble, convirtiéndose así en el nuevo dueño.
Luego entonces, se pueden comprar distintos tipos de remates, dependiendo del avance legal en el que nos involucremos:
Dicho lo anterior, es necesario corregir algunas imprecisiones en artículo.
MITO 1: SE PUEDE COMPRAR UN INMUEBLE 60% MÁS BARATO
CONDUSEF menciona este descuento como una regla general. Sin embargo, el precio dependerá de distintos factores (tipo de remate, políticas de la institución crediticia, meses de atraso por parte del deudor, intereses, flexibilidad para negociar de los bancos, etc.).
Es decir, cada caso tiene sus propias características. El descuento puede ser menor o superior al 60%.
MITO 2: DURANTE EL PROCESO DE REMATE, LA PROPIEDAD PIERDE VALOR Y EL PROCESO DEMORA MUCHOS AÑOS
El valor de una propiedad depende de una curva de valor determinada por su ubicación, crecimiento social de la zona, tipo de actividades económicas cercanas, medidas, amenidades, atractivos turísticos o culturales, la construcción, entre otras.
El artículo menciona que un pleito legal “no dura mas de dos años”, o que las propiedades adjudicadas se entregan “de 3 a 6 meses”. Estos datos son erróneos.
Un juicio puede alargarse debido a los diversos recursos que tiene un deudor para defenderse, a situaciones relacionadas con la actividad judicial, a que el trabajo legal de la parte actora no esté haciendo debidamente su trabajo e incluso a la negligencia del comprador del remate durante el curso del juicio. ¡He conocido casos que han tardado 10 años!
El tiempo invertido puede reducirse con una estrategia legal adecuada, misma que permite adaptar cada caso a las necesidades del inversor.
MITO 3: SE PUEDEN COMPRAR LOS DERECHOS DE UN JUICIO HIPOTECARIO
Si bien parte de esta afirmación ha sido aclarada en la mención de los tipos de remate, en el artículo se encuentran dos fallos graves.
El primero nos dice que con los derechos litigiosos sólo se adquiere la demanda. Sin embargo, las cesiones comprenden el contrato firmado por el deudor ante el banco y los derechos de la garantía hipotecaria.
En al artículo aparece el término “juicio de adjudicación”, que posiblemente haga referencia a la subasta judicial. Sin embargo, formalmente no existe tal cosa, pues la adjudicación es una etapa legal dentro de un juicio especial hipotecario.
Un desatino adicional es que “el banco pone en remate la propiedad”. En realidad, la institución sólo vende sus propios bienes adjudicados (aquellos cuya subasta judicial fue ganada por ella misma), y la conveniencia del precio depende de las negociaciones que existan entre los inversionistas o sus representantes.
MITO 4: NO SE ADQUIERE EL INMUEBLE CON LOS DERECHOS LITIGIOSOS
Bien. Originalmente esta afirmación es correcta, pues las cesiones de derechos otorgan facultades para el cobro de una deuda. No obstante, el dueño de estos derechos se considera postor natural de la subasta judicial, una vez que llegamos a esa parte del juicio. También se puede solicitar una adjudicación directa, cuando el monto de la deuda asciende a un valor cercano al del inmueble en precio avalúo.
En otras palabras, las propiedades no “pasan” de manera automática a ser posesión de los bancos, y esto aplica cuando menos a naciones como Colombia, Panamá, Argentina y desde luego, México.
MITO 5: TODOS LOS GASTOS CORREN POR CUENTA DEL BANCO
De hecho, si el banco cubre gastos de escrituración sería un caso excepcional. Lo común es que el comprador de los derechos asuma dicho monto.
El inversionista también debe pagar los impuestos, mismos que podemos conocer mediante asesoría especializada.
Conclusión
El solo hecho de que CONDUSEF emita un artículo dedicado a remates inmobiliarios (bancarios) nos permite saber que se trata de un tema con relevancia a nivel nacional, y que cada vez hay más interesados en estos negocios.
Es lamentable que la información del artículo no es precisa y no se basa en la práctica cotidiana. También contiene errores en ciertos tecnicismos y da la impresión de no contar con fuentes confiables para su elaboración. Las imprecisiones pueden conducir al fracaso en las inversiones o sirven a los estafadores para basar sus malas prácticas en un documento que se supone cuenta con información oficial y por tanto confiable.
Amigos inversionistas, aquí terminamos con este breve análisis. Para cerrar, no me queda sino invitarlos a mantenerse informados, estudiar acerca del negocio, investigar los casos de éxito; así es como se toman las mejores decisiones.
https://revista.condusef.gob.mx/2021/11/ya-conoces-acerca-de-los-remates-bancarios/